OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍(东莞属于几线城市réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导东莞属于几线城市高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一东莞属于几线城市(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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