饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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