14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思trong>

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。