饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用(少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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