文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(k外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏uǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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