文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译ng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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