文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(x踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮íng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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