OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人(r一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元én)士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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