5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèife2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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