文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国一里地等于多少米 一里地等于多少公里内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　一里地等于多少米 一里地等于多少公里src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jī一里地等于多少米 一里地等于多少公里n)由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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