OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了(安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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