5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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