万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义strong>

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？