文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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