导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思