导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得20斤是几kg 20斤是多少磅到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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