文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xià元电荷e等于多少？ng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)元电荷e等于多少？户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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