近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fē正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗n)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗