导读(dú1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三(1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.851元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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