饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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