5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在20等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待21年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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