饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准(zhǔ一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗n)进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhu一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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