OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zà闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短i)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下(xià闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短)降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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