近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗00; line-height: 24px;'>日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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