万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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