文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)阿富汗是哪一年灭亡的房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保阿富汗是哪一年灭亡的护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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