万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)广西属于南方还是北方，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(mín广西属于南方还是北方g)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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