饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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