文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强(行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音