5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(大学老师最怕什么部门举报shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产大学老师最怕什么部门举报行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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