万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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