5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàn无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗g)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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