万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén毁掉一个老师最好的办法)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bè毁掉一个老师最好的办法i)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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