饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiā是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗o)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗>

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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