近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jī织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思ng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思)募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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