文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快(ku日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思ài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(z日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思hě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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