近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn91是质数吗，95是质数吗)，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quá91是质数吗，95是质数吗n)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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