“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了(le)底(dǐ)部(bù)，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选择，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的(de)公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的(de)、此(cǐ)前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一(yī)般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一(yī)个(gè)很明显的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们(men)会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不(bù)是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最(zuì)高(gāo)的(de)；融(róng)资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是(shì)我们看重的(de)一家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条(tiáo)件的(de)房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)武(wǔ)夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了(le)快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，龙有几个爪 龙有两个根吗在(zài)于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还(hái)是(shì)看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度(dù)并没(méi)有那(nà)么快，所以要规避公司净负(fù)债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来(lái)看国央企与民营房(fáng)企，但在各(gè)维度(dù)的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道(dào)也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配(pèi)置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增(zēng)长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的(de)战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区的(de)营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较突出(chū)表现，也让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了(le)信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越(yuè)大，随着时(shí)间的(de)增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道的(de)公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(龙有几个爪 龙有两个根吗yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发(fā)现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和(hé)广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述(shù)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年(nián)到期(qī)的合同(tóng)里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务(wù)没有特(tè)别(bié)好，客户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意，能做(zuò)到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期(qī)之后提价(jià)率比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它(tā)的(de)定(dìng)位和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 龙有几个爪 龙有两个根吗