5月以来，房地(dìln的公式大全，ln4-ln2等于多少)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季ln的公式大全，ln4-ln2等于多少，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 ln的公式大全，ln4-ln2等于多少