导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xu长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ng>破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　O长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。