“现在的(de)房地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去十年的(de)系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者(zhě)的关注(zhù)度(dù)从板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三(sān)道(dào)红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的(de)主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要(yào)还是那些有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业(yè)出(chū)现(xiàn)了一个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企(qǐ)在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的(de)成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的(de)扩张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二(èr)线和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业(yè)的(de)复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净(jìng)负债(zhài)率提(tí)高到一个比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自(zì)身的(de)基本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土(tǔ)房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数(shù)据，东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的(de)集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也(yě)会越来(lái)越多。美国(guó)过去(qù)的数(shù)据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂居前(qián)两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本(běn)的年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客户没(méi)有(yǒu东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗)那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大(dà)的。但是该(gāi)公司(sī)能在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他(tā)进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗