近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导tan1等于多少，tan1等于多少兀(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITstan1等于多少，tan1等于多少兀二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　tan1等于多少，tan1等于多少兀中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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