要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空trong>

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。