导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōnacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法g)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数across 和 cross的区别，cross和across区别和用法较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(réacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法n)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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