饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住(zhù分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导)房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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