饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构20mm等于多少厘米 20mm是多大自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(j20mm等于多少厘米 20mm是多大īng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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