近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(d1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升e)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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