万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(ch鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖ū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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