饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎ没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩n)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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