文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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